文 | 全奕穎 盧圓圓 李佩徽

近年來，北京市住房租賃企業(yè)在政策支持和市場需求的雙重推動下，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展趨勢，但作為房屋租賃市場的重要主體，住房租賃企業(yè)開展房屋租賃業(yè)務(wù)時存在的法律風(fēng)險不可小覷。

住房租賃企業(yè)定義及租賃業(yè)務(wù)模式

住房租賃企業(yè)，系按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)。通常而言，住房租賃企業(yè)開展業(yè)務(wù)過程中存在合同、勞動爭議、稅務(wù)、商業(yè)秘密、侵犯公民個人隱私等方面風(fēng)險。筆者所述法律風(fēng)險主要指住房租賃企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人或租戶在房屋租賃合同簽訂、履行、解除過程中存在的法律風(fēng)險。住房租賃企業(yè)從事房屋租賃合同通常情況下有兩種模式：一種是轉(zhuǎn)租模式，從產(chǎn)權(quán)人處承租房屋轉(zhuǎn)租;一種是受產(chǎn)權(quán)人委托管理運營房屋，以產(chǎn)權(quán)人名義對外出租，收取服務(wù)費。對此，筆者主要探討住房租賃企業(yè)轉(zhuǎn)租模式下的經(jīng)營活動。

開展房屋租賃業(yè)務(wù)存在的法律風(fēng)險

近三年來，北京市第三中級人民法院共審理涉住房租賃企業(yè)的房屋租賃合同糾紛近400件。通過對上述案件進行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)住房租賃企業(yè)在簽訂合同過程中存在合同模板名稱與性質(zhì)不符、提供的格式條款違反合同自由原則、租賃合同約定不明等問題;在履行合同過程中存在未將收取的租金納入監(jiān)管賬戶、提供的房屋不適租、不當(dāng)履行房屋租賃合同等問題;在合同解除時存在承租人提前解約，免租期租金損失引發(fā)爭議等問題。

一是合同簽訂的法律風(fēng)險。第一，住房租賃企業(yè)制式合同模板名稱與性質(zhì)不符。部分住房租賃企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人簽訂名為委托代理實則房屋租賃性質(zhì)的合同，以此為由主張行使任意解除權(quán)。例如，在鄒某與某住房租賃企業(yè)房屋租賃合同糾紛案中，鄒某與某住房租賃企業(yè)簽訂的合同雖名為《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》，但實際上鄒某授權(quán)該企業(yè)將其住宅供他人居住、使用，該企業(yè)向鄒某支付租金收益，符合出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金這一租賃合同的基本屬性，故涉案合同系房屋租賃合同法律關(guān)系，不享有任意解除權(quán)。第二，住房租賃企業(yè)擬定的格式條款違反合同自由原則。住房租賃企業(yè)與租戶簽訂租賃合同時，通常由住房租賃企業(yè)提供制式模板，若企業(yè)擬定的相關(guān)條款排除、限制租戶的權(quán)利，且未盡到提示、說明義務(wù)，會導(dǎo)致合同自由和交易公平受到損害。在楊某與某住房租賃企業(yè)房屋租賃合同糾紛案中，租戶楊某與住房租賃企業(yè)簽訂的合同中約定“合同期滿后，不得在住房租賃企業(yè)不知情的情況下與房屋產(chǎn)權(quán)人私下建立租賃關(guān)系，否則視為違約”，違反了合同自由原則。第三，房屋租賃合同具體條款約定不明引發(fā)爭議。若簽訂房屋租賃合同時對具體條款約定不明，會導(dǎo)致締約雙方在履行合同過程中出現(xiàn)沒有履行依據(jù)或?qū)贤瑑?nèi)容理解產(chǎn)生偏差各執(zhí)一詞等情況，造成糾紛頻出。比如，逾期交付房屋的違約責(zé)任沒有約定或約定不明確;對提前解除合同的違約責(zé)任無約定;承租人出于經(jīng)營需要改變房屋的部分格局，雖獲得出租人概括性同意，但并未明確具體改造的部位、標(biāo)準(zhǔn)等，出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象;合同對交接時房屋的具體狀況、退房時房屋恢復(fù)原狀的標(biāo)準(zhǔn)未作出約定。

二是合同履行的法律風(fēng)險。第一，住房租賃企業(yè)收取租金后未納入監(jiān)管賬戶。在產(chǎn)權(quán)人將房屋委托給住房租賃企業(yè)運營及出租的情況下，住房租賃企業(yè)與租戶簽訂合同意味著雙方之間成立房屋租賃合同關(guān)系，若住房租賃企業(yè)未將收取的押金及超收的租金納入監(jiān)管賬戶并卷款跑路，租戶難以討回所付押金，同時基于合同相對性，產(chǎn)權(quán)人不能直接向?qū)嶋H租戶主張違約責(zé)任。第二，作為出租人的住房租賃企業(yè)提供的房屋不適租。出租人最重要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。產(chǎn)權(quán)人或作為出租人的住房租賃企業(yè)違約的情形多見于提供的房屋不適租。比如，房屋內(nèi)甲醛超標(biāo)、空調(diào)噪聲、漏水、存在大量蚊蟲、房屋使用性質(zhì)與租客的預(yù)期不符、未能配合租客辦理相關(guān)證照、擅自打隔斷違法群租等情況，影響承租人實現(xiàn)合同目的。第三，作為承租人的住房租賃企業(yè)不當(dāng)履行合同引發(fā)糾紛。承租人最重要的義務(wù)是按照約定交付租金并按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物。作為承租人的住房租賃企業(yè)延遲交付或拒付租金，擅自將房屋打隔斷系常見的違約情形。部分住房租賃企業(yè)同產(chǎn)權(quán)人簽訂《房屋租賃合同》時，以“優(yōu)化字樣”掩蓋打隔斷的違法行為，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)增加隔斷。在租賃合同履行期內(nèi)，住房租賃企業(yè)對租賃房屋占有、使用、收益，但不能對其隨意處分。在未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的情況下，企業(yè)擅自給房屋打隔斷而改變房屋結(jié)構(gòu)，不僅構(gòu)成根本違約，還存在安全隱患。產(chǎn)權(quán)人可以主張解除合同并要求企業(yè)賠償損失。

三是合同效力爭議及合同解除法律風(fēng)險。第一，住房租賃企業(yè)“超期轉(zhuǎn)租”引發(fā)合同效力爭議。盡管在產(chǎn)權(quán)人與住房租賃企業(yè)簽訂的租賃合同中對租賃期限通常有明確約定，但住房租賃企業(yè)可能會在未征得產(chǎn)權(quán)人同意的情況下，將房屋超期轉(zhuǎn)租給第三人，由此引發(fā)的糾紛屢見不鮮。轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期間將租賃物交付給次承租人使用、收益，次承租人向承租人支付租金的行為，涉及出租人、承租人、次承租人多個法律主體，存在諸多法律風(fēng)險。當(dāng)遇到住房租賃企業(yè)超期轉(zhuǎn)租時，第三人與住房租賃企業(yè)簽訂的轉(zhuǎn)租合同是否有效常常是爭議焦點。對于超過租賃期間轉(zhuǎn)租的合同效力，民法典第七百一十七條規(guī)定，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，即在不存在其他合同無效事由的情形下，超出部分的約定亦為有效，僅僅對出租人不產(chǎn)生效力，出租人可以根據(jù)物權(quán)主張返還原物，次承租人則可以依據(jù)有效的合同約定主張承租人承擔(dān)違約責(zé)任。盡管超出剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租約定合法有效，但無法約束產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求第三人騰退房屋，第三人則可以依據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定向住房租賃企業(yè)主張違約責(zé)任。第二，承租人提前解約，免租期租金損失引發(fā)爭議。在房屋租賃市場中，免租期條款作為房屋租賃合同的重要組成部分，有助于平衡租賃雙方利益、促進交易的順利進行。免租期是指出租人和承租人在租賃合同中約定免除一定時間的租金，用以保障承租人履行合同的一段期間。這一期間通常用于給承租人進行裝修、搬遷等準(zhǔn)備工作，是出租人為吸引承租人或滿足其特定需求而給予的一種優(yōu)惠。若承租人提前解約，出租人能否主張免租期的租金損失常常引發(fā)爭議。出租人系基于承租人能完全履行租期的期待利益而給予其免租期的優(yōu)惠，若承租人因自身原因提前解除合同構(gòu)成違約，免租期租金損失應(yīng)由承租人承擔(dān)。

降低房屋租賃業(yè)務(wù)法律風(fēng)險的建議

針對住房租賃企業(yè)如何降低房屋租賃業(yè)務(wù)法律風(fēng)險，筆者提出三點建議。

一是依法誠信經(jīng)營，提升服務(wù)意識。誠信履行合同義務(wù)，如實告知承租人房屋產(chǎn)權(quán)狀況、房屋性質(zhì)、用途等房屋關(guān)鍵信息，避免因提供的信息不實給租賃合同雙方造成損失;進一步規(guī)范和完善解除合同的內(nèi)部流程和規(guī)定，因合同解除引發(fā)爭議的應(yīng)及時與承租人進行溝通，本著誠信原則理性協(xié)商解決，避免造成更大經(jīng)濟損失，影響商譽;對于租賃合同標(biāo)準(zhǔn)文本中減輕或免除自身責(zé)任和義務(wù)的條款，應(yīng)在合同中特別載明，并向承租人作出明確提示說明。

二是規(guī)范運營管理流程，保障租戶合法權(quán)益。完善締約流程，全面了解房屋權(quán)屬情況，確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無質(zhì)量隱患。嚴格租金及押金收取，超過三個月租金及押金納入監(jiān)管賬戶的規(guī)定，住房租賃企業(yè)應(yīng)主動轉(zhuǎn)變觀念、加強行業(yè)自律，切實按照規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管的職責(zé)，按期退還剩余押金、租金，保障租戶權(quán)益。在將房屋出租之前，應(yīng)當(dāng)對房屋進行審慎的檢查與維護，并確保所交付的房屋安全、可供正常居住。如需對房屋進行裝修改造，需提前征得業(yè)主同意，避免引發(fā)糾紛。

三是加強法律知識培訓(xùn)，建立內(nèi)部解紛機制。廣泛開展教育培訓(xùn)，提升工作人員法律素養(yǎng)，更好地運用法律化解矛盾糾紛。提升工作人員法律素養(yǎng)和證據(jù)意識，對于交接房屋密碼這一可能影響房屋交接時間認定的重要事實，避免以口頭方式進行。應(yīng)當(dāng)依照《北京市住房租賃條例》建立投訴處理機制，在公司內(nèi)部以制度形式組建專業(yè)的糾紛處理團隊和標(biāo)準(zhǔn)化的糾紛處理機制和流程，以平和止?fàn)帪樵瓌t，積極運用和解、調(diào)解等多種方式及時妥善化解租賃矛盾糾紛，避免糾紛成訴，切實履行企業(yè)社會責(zé)任。

作者單位：北京市第三中級人民法院