本報(bào)記者 韓丹東

因底商餐飲店亂排污，天津市薊州區(qū)××園小區(qū)污水管道被堵塞。物業(yè)公司聯(lián)系餐飲店維修管道被拒，便想動(dòng)用維修基金，一些業(yè)主得知這一消息后，明確表示反對(duì)，雙方矛盾愈演愈烈。考慮到小區(qū)平常存在亂停車、亂扔垃圾等問題而物業(yè)公司少作為，業(yè)主們決定成立業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì))，沒承想遭到重重阻撓。

《法治日?qǐng)?bào)》記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，上述小區(qū)業(yè)主面臨的困境并非個(gè)例。業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主行使小區(qū)物業(yè)管理方面的權(quán)利，是小區(qū)治理的重要力量。然而實(shí)踐中，業(yè)委會(huì)的成立和有效運(yùn)作面臨諸多挑戰(zhàn)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，全國成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)占比約30%。

受訪專家認(rèn)為，成立業(yè)委會(huì)或面臨多方面的阻力，比如業(yè)主參與度低、物業(yè)公司阻撓等，并且業(yè)委會(huì)成立后也面臨運(yùn)作效率偏低、執(zhí)行力度不足等問題。建議簡(jiǎn)化業(yè)委會(huì)成立的工作流程，提高效率，加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的宣傳，提高業(yè)主的法律意識(shí)和參與率，并為業(yè)委會(huì)提供機(jī)制保障。

成立業(yè)委會(huì)存諸多挑戰(zhàn)

劉欣是陜西省西安市某小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人，她認(rèn)為業(yè)委會(huì)在現(xiàn)代城市社區(qū)治理中扮演了至關(guān)重要的角色，尤其是在維護(hù)業(yè)主權(quán)益和提升小區(qū)管理水平方面。

“一些小區(qū)的規(guī)模比較大，物業(yè)公司難免有疏漏。業(yè)委會(huì)會(huì)定期檢查物業(yè)公司的清潔、安全、維修等工作，確保服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)監(jiān)督小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)和更新，如電梯、消防系統(tǒng)、綠化等，保障小區(qū)環(huán)境的安全和美觀;還會(huì)在必要時(shí)采取法律手段維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益?！眲⑿澜榻B，一個(gè)有效運(yùn)作的業(yè)委會(huì)能夠顯著提升小區(qū)的管理水平和居民的生活質(zhì)量，成為推動(dòng)小區(qū)和諧發(fā)展的重要力量。

可記者采訪多地小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，要成立業(yè)委會(huì)并不容易，或面臨業(yè)主參與度低、物業(yè)公司阻撓等諸多挑戰(zhàn)。比如，一些小區(qū)部分業(yè)主提議成立業(yè)委會(huì)，但大部分年輕業(yè)主選擇不投票、不參與，投票人數(shù)不夠?qū)е聵I(yè)委會(huì)難成立。

“根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)委會(huì)并非必須設(shè)立。沒有強(qiáng)制性，不少小區(qū)業(yè)主參與度低。許多業(yè)主因工作忙碌、缺乏相關(guān)知識(shí)或?qū)I(yè)委會(huì)作用認(rèn)識(shí)不足，所以對(duì)參與業(yè)委會(huì)籌備工作缺乏積極性。業(yè)主熱情不足導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立存在‘冷啟動(dòng)’問題，使得業(yè)委會(huì)難以在初期獲得足夠的動(dòng)力和支持?！眲⑿勒f。

社區(qū)事務(wù)專家舒可心指出，業(yè)主參與公共事務(wù)的意愿不高，除了對(duì)業(yè)委會(huì)功能不夠了解以外，還有部分原因是缺乏直接的利益驅(qū)動(dòng)。

“物業(yè)公司的阻力也是一個(gè)重要因素。一些物業(yè)公司擔(dān)心業(yè)委會(huì)的成立會(huì)影響其利益，因此在業(yè)委會(huì)的籌備過程中設(shè)置各種障礙?！笔婵尚恼f。

陜西省西安市某小區(qū)業(yè)主王澤向記者介紹，其所在小區(qū)在業(yè)主購房時(shí)宣稱四周公共設(shè)施健全，且會(huì)在小區(qū)周邊修建公園，去年卻開始動(dòng)工修建高樓。業(yè)主們想成立業(yè)委會(huì)維護(hù)自身權(quán)益，可物業(yè)公司以買車位有折扣為誘餌讓部分業(yè)主不參與投票。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，成立業(yè)委會(huì)需要業(yè)主投票的百分比是專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。簡(jiǎn)單來說，就是需要有三分之二以上的業(yè)主參與投票，并且其中過半數(shù)的業(yè)主同意，才能有效成立業(yè)委會(huì)。

在北京律協(xié)土地與房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)主任、北京康達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜看來，目前業(yè)主投票權(quán)規(guī)則設(shè)置不夠合理。業(yè)主的投票權(quán)通常依據(jù)其專有部分面積來計(jì)算，這一面積以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)。然而，建設(shè)單位名下的地下車庫(車位)、地下活動(dòng)場(chǎng)所、商業(yè)等建筑面積可能占比過大，而這些單位有時(shí)不承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。

“根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)或有其他損害共同權(quán)益的行為時(shí)，業(yè)主大會(huì)可以限制其共同管理權(quán)的行使。但在實(shí)際操作中，由于建設(shè)單位可能不參與投票，首次業(yè)主大會(huì)難以達(dá)到專有部分面積三分之二的強(qiáng)制性要求，這影響了業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的通過?！泵消惸日f。

她提出，業(yè)委會(huì)的選舉程序也相對(duì)復(fù)雜。從業(yè)主身份的確定、專有部分面積的確認(rèn)、籌備組業(yè)主代表及業(yè)委會(huì)委員候選人的產(chǎn)生到籌備組工作的開展，每一步都有一定的程序要求。這些程序的復(fù)雜性增加了選舉的難度，可能導(dǎo)致選舉過程變得煩瑣，影響業(yè)委會(huì)的成立效率。

業(yè)委會(huì)易陷入運(yùn)作困境

經(jīng)歷重重挑戰(zhàn)成立了業(yè)委會(huì)，其在實(shí)際運(yùn)作過程中就暢通了嗎?答案是不一定。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，在實(shí)踐過程中仍然可能遇到各種問題，比如決策效率低、執(zhí)行力不足等，導(dǎo)致一些業(yè)委會(huì)成了空殼。

山東省濟(jì)南市某小區(qū)在2021年成立了業(yè)委會(huì)。業(yè)主孫女士告訴記者，業(yè)委會(huì)成立后第一件事就是攆走物業(yè)公司進(jìn)行“自治”，僅半年就難以收取管理費(fèi)用，且小區(qū)經(jīng)常污水橫流、垃圾堆積如山、綠化雜草叢生等。今年5月，業(yè)主們無奈之下又重新找到物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理。

有專家指出，由于業(yè)委會(huì)成員多為兼職，且大多缺乏專業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)谔幚硇^(qū)事務(wù)時(shí)可能難以迅速作出決策。這種決策效率的低下會(huì)導(dǎo)致業(yè)委會(huì)在應(yīng)對(duì)緊急或復(fù)雜問題時(shí)反應(yīng)遲緩，無法及時(shí)采取有效措施，從而影響小區(qū)管理的及時(shí)性和有效性。

同時(shí)，業(yè)委會(huì)或面臨執(zhí)行力不足的問題。在實(shí)際運(yùn)作中，一些業(yè)委會(huì)發(fā)現(xiàn)其權(quán)利受到限制，很難推動(dòng)決策執(zhí)行。

北京市西城區(qū)某小區(qū)業(yè)委會(huì)成立于2021年初。有業(yè)委會(huì)成員告訴記者，因?qū)ξ飿I(yè)公司不滿，加之該公司服務(wù)期限屆滿，業(yè)委會(huì)曾試圖通過招標(biāo)選出優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司，卻遭到多方質(zhì)疑和反對(duì)，比如來自居委會(huì)的干預(yù)、現(xiàn)物業(yè)公司的阻撓等，最后不得不停下來。

“業(yè)委會(huì)在小區(qū)治理過程中遭遇了重重困難和挑戰(zhàn)，大家對(duì)此感到極度失望，今年3月決定集體辭職?！鄙鲜鰳I(yè)委會(huì)成員說。

舒可心認(rèn)為，業(yè)委會(huì)還可能遭遇業(yè)主信任缺失的問題。業(yè)委會(huì)的工作需要建立在業(yè)委會(huì)成員公平正義與業(yè)主的信任支持之上。部分業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，個(gè)別委員出于私利，可能出現(xiàn)違規(guī)行為，造成業(yè)主不滿與投訴。若業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的動(dòng)機(jī)和能力持懷疑態(tài)度，他們可能不愿意參與業(yè)委會(huì)的活動(dòng)或支持其決策，這會(huì)進(jìn)一步削弱業(yè)委會(huì)的權(quán)威和效能。

簡(jiǎn)化流程提供機(jī)制保障

記者從重慶市某街道辦工作人員處了解到，不少業(yè)委會(huì)由于缺乏專業(yè)性、執(zhí)行決策能力弱等多方面原因，無法確切地反映業(yè)主們的意見、維護(hù)業(yè)主權(quán)益，目前政府采用了物業(yè)管理委員會(huì)的策略，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的專業(yè)化管理。

在孟麗娜看來，為提升業(yè)委會(huì)的成立效率和運(yùn)作質(zhì)量，應(yīng)簡(jiǎn)化業(yè)委會(huì)成立的工作流程，提高效率，并通過推廣業(yè)主App等線上投票工具解決業(yè)主參與度低的問題。同時(shí)，加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的宣傳，提高業(yè)主的法律意識(shí)和參與率，并為業(yè)委會(huì)提供機(jī)制保障，如發(fā)布典型案例、建立物業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)等，基層政府也應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督。

“業(yè)委會(huì)要想完全發(fā)揮效能，還有很長(zhǎng)的路要走?！笔婵尚慕ㄗh，推出“信托制物業(yè)服務(wù)”模式，將信義理念和信托方法應(yīng)用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)，旨在構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)提供者之間的信義關(guān)系。這種關(guān)系基于“充分授權(quán)、概括約束”的原則，其中小區(qū)的物業(yè)費(fèi)和業(yè)主共有部分的經(jīng)營收入被歸集為小區(qū)共有基金。該基金由物業(yè)服務(wù)人管理，專門用于小區(qū)的物業(yè)服務(wù)和業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)人需履行信義義務(wù)，完成服務(wù)目標(biāo)，并根據(jù)事先約定獲得履約收益。這種模式的目的是確保小區(qū)共同體的利益最大化。

(文中部分受訪者為化名)

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