本刊記者 鄧玉杰

　　10月，網(wǎng)上曝出一則消息：因未經批準擅自組織業(yè)委會選舉，2人以涉嫌聚眾擾亂公共場所秩序罪被刑事拘留，對情節(jié)較輕的5人進行批評教育。該消息一經傳播，迅速引起社會熱議。

　　據(jù)該信息披露，未經街道辦事處和社區(qū)組織批準的情況下，擅自在小區(qū)內布置會場、違規(guī)印制不符合程序的選票，意圖召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會選舉，造成現(xiàn)場大量人員聚集。在有關部門人員和民警到場維持秩序、進行勸說的情況下，仍不服從管理，煽動其他業(yè)主聚集挑釁，嚴重擾亂社會公共秩序，造成了惡劣社會影響。

　　那么，小區(qū)選舉和成立業(yè)委會是否需要政府相關部門批準?未經批準擅自組織業(yè)委會選舉，是否違法?

　　業(yè)委會選舉與成立不需要批準

　　業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產生，是業(yè)主行使共同管理權的一種組織形式，直接關乎老百姓的安居樂業(yè)。

　　民法典第二百七十七條明確規(guī)定：業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

　　物業(yè)管理條例第十六條規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　由此可見，政府相關部門的批準不是選舉和成立業(yè)委會的前提條件。

　　那么，未經批準擅自成立業(yè)委會選舉是否涉嫌聚眾擾亂公共場所秩序罪呢?

　　根據(jù)刑法第二百九十一條關于聚眾擾亂公共場所秩序、交通秩序罪的規(guī)定。具體內容為“聚眾擾亂車站、碼頭、民用航空站、商場、公園、影劇院、展覽會、運動場或者其他公共場所秩序，聚眾堵塞交通或者破壞交通秩序，抗拒、阻礙國家治安管理工作人員依法執(zhí)行職務，情節(jié)嚴重的，對首要分子，處五年以下有期徒刑、拘役或者管制”。

　　那小區(qū)是否等同于一般意義上的公共場所呢?北京房地產法學會常務理事、北京海潤天睿律師事務所律師包華在接受本刊記者采訪時指出，小區(qū)和刑法第二百九十一條中所列舉的“車站、碼頭、民用航空站、商場、公園、影劇院、展覽會、運動場”等場所相比，有相同也有不同。相同之處在于都可以形成人群聚集。不同之處在于后者是指對社會公眾開放的場所。而小區(qū)普遍實施封閉管理，并不對社會公眾開放。

　　而對于公安機關的拘留行為，包華也說：拘留是為了保證后期偵查能夠順利進行而采取的刑事強制措施。刑事訴訟法第八十二條列舉了7種適用拘留措施的情形。 業(yè)委會選舉是否涉及7種法定情形需要公安機關根據(jù)現(xiàn)場情況予以確定。

　　業(yè)委會選舉與成立須依法進行

　　小區(qū)業(yè)委會選舉與成立雖然不需要政府相關部門批準，但選舉和成立業(yè)委會，事關全體小區(qū)業(yè)主的合法權益，因此，選舉和成立小區(qū)業(yè)委會，必須依法有序進行，否則，所選舉和成立的業(yè)委會可能因違反相應法律法規(guī)的規(guī)定，而不具備法律效力。

　　“關于政府與業(yè)主組織之間的關系，現(xiàn)行法規(guī)和規(guī)范性文件的內容包括：國務院物業(yè)管理條例第五條規(guī)定“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作”。國務院物業(yè)管理條例第二十條規(guī)定“ 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作”。包華分析道，住房和城鄉(xiāng)建設部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則第六條規(guī)定： 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M行指導和監(jiān)督。

　　包華認為：“以上的規(guī)定適用于全國，內容也比較原則。其中并沒有涉及政府批準的相關內容。但如果地方立法、規(guī)范性文件中有相關規(guī)定，需要從其規(guī)定?！?/p>

　　業(yè)委會選舉和成立須遵守程序規(guī)定

　　為了實現(xiàn)小區(qū)業(yè)委會選舉與成立的有序、合法以及規(guī)范物業(yè)管理各方的責、權、利，國務院專門制定了物業(yè)管理條例，市級以上地方政府也依據(jù)物業(yè)管理條例制定了相應的物業(yè)管理實施細則，因此，在進行小區(qū)業(yè)委會選舉時，應根據(jù)物業(yè)管理條例及其相關實施細則的規(guī)定進行，否則，業(yè)委會的選舉和成立可能因其選舉和成立不合法而不能取得合法地位，無法履行相應職權職責。

　　包華表示，在現(xiàn)行法規(guī)和規(guī)范性文件中，業(yè)主委員會換屆選舉的程序規(guī)定不多。實踐中多會依據(jù)小區(qū)議事規(guī)則、管理規(guī)約開展。其程序一般包括：人數(shù)、面積符合要求的業(yè)主提出業(yè)主委員會(換屆)選舉的動議;業(yè)主委員會或小區(qū)屬地政府開展前期籌備工作，包括但不限于：確定業(yè)主人數(shù)、專有部分面積數(shù)、征集候選人報名、確定候選人、確定業(yè)主共同決定(業(yè)主大會會議)的時間和地點以及召開方式等。根據(jù)前述籌備工作，組織業(yè)主共同決定(業(yè)主大會會議)。對表決結果進行統(tǒng)計和確認，并進行公示。前述過程應當接受小區(qū)所在地政府、居民委員會的指導和監(jiān)督。

　　包華說，業(yè)主組織是物業(yè)管理市場不可或缺的主體。雖然目前存在諸多困難，但卻是社會發(fā)展過程中必須解決的問題。隨著相關法律法規(guī)、規(guī)范性文件的出臺，公眾對物業(yè)管理的認識不斷提高，業(yè)主組織的未來前景可期。