近日，小杜專門(mén)來(lái)到四川省南充市檢察院向該院第五檢察部主任徐繼表示感謝，“謝謝您幫我拿回了這買(mǎi)房子的定金，消融了我心里的一道梗，等我搬了新房了您一定要來(lái)看一看?！?購(gòu)房安居是人生的大事一件兒，但小杜卻因購(gòu)房定金引發(fā)了一樁“糟心事”，這到底是怎么一回事兒，還得從三年前小杜買(mǎi)房說(shuō)起。

合同簽字起糾紛，起訴兩審均敗訴

2020年4月，經(jīng)過(guò)一番慎重的反復(fù)選擇比較，小杜在家人的陪同下，與南充市某置業(yè)有限公司簽訂了《某樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》（后稱《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》）作為自己的剛需用房。協(xié)議書(shū)中載明“買(mǎi)受人杜某在出賣人某置業(yè)公司認(rèn)購(gòu)出賣人開(kāi)發(fā)的位于南充市嘉陵區(qū)某地段住宅房屋一套，本協(xié)議簽訂之日，買(mǎi)受人向出賣人支付定購(gòu)定金20000元，買(mǎi)受人應(yīng)于本協(xié)議簽訂后3日內(nèi)，持本協(xié)議書(shū)、認(rèn)購(gòu)定金收據(jù)、身份證原件和戶口本到某售樓部簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》?！碑?dāng)日，小杜向該置業(yè)公司支付了定金20000元。

兩天后，小杜來(lái)到售樓部準(zhǔn)備簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》（后稱《購(gòu)房合同》）。當(dāng)小杜提出查看購(gòu)房合同具體內(nèi)容然后再簽字

時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)卻要求小杜先交首付款并在合同上簽字后，才能查看合同具體內(nèi)容?！昂贤紱](méi)有看，就讓我交錢(qián)簽字，這是什么道理??？”小杜在與置業(yè)顧問(wèn)爭(zhēng)論未果后，一氣之下決定不簽訂該購(gòu)房合同，并要求公司退還20000元定金。然而，置業(yè)公司認(rèn)為小杜放棄購(gòu)房，違反了《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》有關(guān)約定，屬于違約行為，不予退還定金。

2020年5月，小杜一紙?jiān)V狀將置業(yè)公司告上法庭，要求置業(yè)公司雙倍返還其定金，并承擔(dān)誤工費(fèi)及交通費(fèi)。該案經(jīng)一審、二審及再審，均被駁回。法院認(rèn)為，雙方在自愿情況下簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》合法有效，該《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》約定若客戶放棄購(gòu)房，定金不予退還。同時(shí)，在雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，置業(yè)公司只能向小杜提供格式合同范本，符合交易習(xí)慣，不存在違約，小杜在此種情況下選擇不再簽訂正式的商品房買(mǎi)賣合同，表明其放棄購(gòu)房，小杜要求置業(yè)公司退還認(rèn)購(gòu)定金，不符合雙方《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》約定。

法院案結(jié)心不服，申請(qǐng)檢察監(jiān)督

“這不僅僅是兩萬(wàn)塊錢(qián)的事兒，普通消費(fèi)者哪里曉得這里隱藏著那么多貓膩。”2021年3月，小杜向南充市檢察院提出監(jiān)督申請(qǐng)，表示自己要求查看《購(gòu)房合同》后再簽字，并非是不簽合同，法院的事實(shí)認(rèn)定有錯(cuò)誤。

受理案件后，第五檢察部主任徐繼通過(guò)走訪售樓部、調(diào)閱訴訟卷宗、詢問(wèn)雙方當(dāng)事人、向承辦法官了解情況后厘清本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：雙方簽約時(shí)在“先簽字并付首付款，再對(duì)正式合同內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)”，還是“先對(duì)正式合同內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，再簽字并付首付款”的認(rèn)識(shí)上發(fā)生了爭(zhēng)議，繼而引發(fā)是否退還定金的法律問(wèn)題。

檢察機(jī)關(guān)審查后認(rèn)為，小杜到售樓部準(zhǔn)備簽訂合同表明其有意簽訂合同，但《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》約定“簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》時(shí)須補(bǔ)繳剩余款項(xiàng)，選擇一次性付款的，須交清全部房款；選擇按揭付款的，須交清首付款；否則，視為買(mǎi)受人違約……”，并未明確約定付款與簽訂《購(gòu)房合同》的先后順序，導(dǎo)致雙方在合同簽訂步驟的理解上產(chǎn)生分歧，最終導(dǎo)致雙方喪失信任基礎(chǔ)。因此，合同未能簽訂不歸責(zé)于任何一方，雙方均不存在違約行為。同時(shí)，案涉《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》和《購(gòu)房合同》均系格式合同，置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)就格式合同中的重要條款予以說(shuō)明、提示，與小杜充分磋商后確定；小杜為了維護(hù)自身合法權(quán)益，在簽訂合同前，享有仔細(xì)閱讀合同、協(xié)商合同條款的權(quán)利；因此，小杜要求先查閱合同并協(xié)商購(gòu)合同重大事項(xiàng)，再支付首付款并不違反一般經(jīng)驗(yàn)法則和合同的約定。

此外，檢察院通過(guò)查閱該市近五年商品房買(mǎi)賣合同糾紛案例，還發(fā)現(xiàn)本案與之前判決案例存在同案不同判的問(wèn)題。如2020年，該市某縣法院在某案件判決中，所認(rèn)定的事實(shí)和本案基礎(chǔ)事實(shí)高度一致，但法院認(rèn)為雙方對(duì)簽訂合同和支付首付款的先后順序有爭(zhēng)議導(dǎo)致合同未能簽訂，不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，故雙方均不存在違約，判決房產(chǎn)公司將定金返還給了購(gòu)房者。

“安居問(wèn)題是民生大事，在審查過(guò)程中，我們也發(fā)現(xiàn)此類案件反映出某些房地產(chǎn)公司在商品房銷售中所謂約定俗成的‘交易習(xí)慣’實(shí)際上損害了購(gòu)房者的合法權(quán)益?！毙炖^表示。

再辯法理促溝通，坦誠(chéng)相見(jiàn)終和解

2022年8月，南充市檢察院向市中級(jí)人民法院發(fā)出再審檢察建議，同時(shí)對(duì)該院同案不同判的情況也提出相關(guān)意見(jiàn)。

在再審過(guò)程中，承辦檢察官與審理法官就案件爭(zhēng)議的事實(shí)和焦點(diǎn)進(jìn)行了全面、充分溝通。本著化解矛盾、共促和諧的初衷，以維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益和維護(hù)企業(yè)信譽(yù)為出發(fā)點(diǎn)，共同向雙方當(dāng)事人釋理說(shuō)法，建議雙方換位思考、放下成見(jiàn)。2023年1月，雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議，小杜考慮到自己在沒(méi)有與對(duì)方充分、耐心溝通情況下，有些沖動(dòng)意氣用事，自愿放棄部分定金；置業(yè)公司也愿意于2月10日前向小杜退還定金15000元，且承擔(dān)案件受理費(fèi)。

“本案從訴訟標(biāo)的上來(lái)看是一件‘小’案，但商品房買(mǎi)賣是關(guān)系到人民群眾安居樂(lè)業(yè)的大民生，檢察機(jī)關(guān)從細(xì)微之處捕捉監(jiān)督點(diǎn)位，維護(hù)民生民利，并引導(dǎo)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遵守法律和市場(chǎng)規(guī)則，能動(dòng)履職助力營(yíng)造最優(yōu)營(yíng)商司法環(huán)境。”四川省檢察院第六檢察部主任王昱表示，同時(shí)也建議消費(fèi)者在進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)等重大理財(cái)事項(xiàng)時(shí)，積極了解相關(guān)法律規(guī)定，將法律風(fēng)險(xiǎn)考慮在前，避免在后續(xù)過(guò)程中出現(xiàn)法律糾紛。（馬開(kāi)洪）