□ 本報(bào)記者 孫天驕

《2025中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)租房人口已近2.6億。一線及新一線城市需求更加旺盛，四大一線城市租房人口規(guī)模已近4000萬(wàn)人。

隨著租賃市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)大，多家房產(chǎn)中介公司推出房屋托管租賃模式，主打“省心”概念，將房源統(tǒng)一收租后再對(duì)外出租。然而，《法治日?qǐng)?bào)》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中這一模式卻頻頻引發(fā)“鬧心”體驗(yàn)，服務(wù)縮水、違約金糾紛等問(wèn)題不斷顯現(xiàn)。

托管租賃模式為何問(wèn)題頻出？當(dāng)前監(jiān)管存在哪些短板？又該如何有效治理？圍繞上述問(wèn)題，記者采訪了首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池，《法治日?qǐng)?bào)》律師專(zhuān)家?guī)斐蓡T、北京大成(上海)律師事務(wù)所合伙人陳思和北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜。

托管模式陷入信任危機(jī)

記者：對(duì)托管中介出現(xiàn)拖欠租金、擅自改造房屋等行為，出現(xiàn)服務(wù)承諾不兌現(xiàn)、出租“串串房”等問(wèn)題，分別違反了哪些法律規(guī)定？

陳思：托管中介有義務(wù)按照合同約定及時(shí)支付租金，其拖欠租金的行為違反民法典，房東有權(quán)依據(jù)民法典第七百二十二條要求托管中介在合理期限內(nèi)支付租金，中介逾期不支付的，房東有權(quán)解除合同。

趙秀池：根據(jù)《住房租賃條例》，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及非居住空間出租是被明確禁止的。中介若違規(guī)改造，需承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等責(zé)任，若改造后房屋不符合出租標(biāo)準(zhǔn)，還可能面臨行政處罰。

孟麗娜：對(duì)租客來(lái)說(shuō)，托管中介承諾的服務(wù)做不到，侵犯了其公平交易權(quán)和知情權(quán)，應(yīng)依據(jù)民法典第五百七十七條承擔(dān)違約責(zé)任。更嚴(yán)重的是，若托管中介隱瞞房屋為劣質(zhì)材料裝修、空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的“串串房”，則構(gòu)成欺詐，租客可主張撤銷(xiāo)合同并要求賠償。

今年9月15日起施行的《住房租賃條例》也明確規(guī)定，住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為出租不符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章或者強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令改正，給予警告，處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的，沒(méi)收違法所得；拒不改正的，責(zé)令停業(yè)整頓。

記者：實(shí)踐中，不少房東和租客因“提前解約即違約”等條款陷入“被動(dòng)違約”，維權(quán)卻困難重重。原因何在？

陳思：主要是合同約定不合理、維權(quán)成本高等原因。

首先，房屋租賃合同中的違約金條款通常是有效的，只要該條款是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違約方就需按約定支付違約金。然而，中介提供的合同多為格式條款，房東和租客在簽訂合同時(shí)，可能由于缺乏法律知識(shí)，未對(duì)不合理的違約金條款提出異議，導(dǎo)致后續(xù)“被動(dòng)違約”時(shí)需承擔(dān)賠償責(zé)任。在此情況下，需注意即使雙方?jīng)]有約定或者約定不明，也可以按照法律規(guī)定要求對(duì)方賠償違約損失或者調(diào)整過(guò)高的違約金。

其次，對(duì)租客或者房東而言，維權(quán)成本相對(duì)較高，舉證環(huán)節(jié)往往存在困難。此外，房屋租賃糾紛案件的司法程序較為繁冗，對(duì)于涉及房屋損壞、租金調(diào)整等專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的問(wèn)題，法院可能需要較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估。即使房東或租客通過(guò)訴訟獲得勝訴判決，在執(zhí)行階段也可能面臨困難。

孟麗娜：維權(quán)成本與收益的嚴(yán)重失衡是關(guān)鍵。租賃糾紛標(biāo)的額通常不大，但訴訟流程可能長(zhǎng)達(dá)一兩年，時(shí)間和人力成本讓許多人望而卻步。同時(shí)，行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解等低成本化解糾紛的渠道知曉度低，未能有效分流糾紛。監(jiān)管層面，對(duì)中介違規(guī)行為處罰力度不足、預(yù)警機(jī)制缺失，也導(dǎo)致亂象發(fā)生。

監(jiān)管力度不足違規(guī)成本低

記者：托管租賃模式亂象頻出的深層次原因是哪些？當(dāng)前監(jiān)管存在哪些不足？

陳思：主要是因?yàn)楸O(jiān)管滯后、違規(guī)成本低及信息不對(duì)稱(chēng)。

在《住房租賃條例》出臺(tái)前，中介公司資金監(jiān)管存在空白，無(wú)法規(guī)層面建立專(zhuān)用賬戶(hù)的要求，企業(yè)可隨意挪用“長(zhǎng)收短付”的租金，這為中介拖欠房東房租提供了可乘之機(jī)。對(duì)于“串串房”，雖然有《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋不得出租，但在實(shí)際執(zhí)行中，缺乏對(duì)裝修過(guò)程及空氣質(zhì)量檢測(cè)的具體監(jiān)管細(xì)則，導(dǎo)致違規(guī)行為難以被有效遏制。

對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，違約和違規(guī)成本相對(duì)較低。例如，行政責(zé)任中處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款，可能遠(yuǎn)低于中介機(jī)構(gòu)的違法所得。

此外，租房市場(chǎng)上存在信息不對(duì)稱(chēng)的情況。中介刻意制造并利用“信息差”，隔斷租客與房東的直接溝通橋梁，讓雙方無(wú)法相互監(jiān)督。同時(shí)，租客對(duì)房屋裝修質(zhì)量、材料環(huán)保性等缺乏專(zhuān)業(yè)判斷，而房東也可能因中介的虛假匯報(bào)而不了解房屋實(shí)際出租情況。

目前的房屋租賃市場(chǎng)對(duì)中介方的監(jiān)管存在不足之處。

其一，住房市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)存在協(xié)作不暢的問(wèn)題。房屋租賃監(jiān)管涉及住建、消防、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)部門(mén)，但目前多個(gè)部門(mén)并沒(méi)有形成有效的監(jiān)管合力，導(dǎo)致一些問(wèn)題無(wú)法得到及時(shí)有效解決。

其二，存在資質(zhì)管理與從業(yè)人員監(jiān)管不足的問(wèn)題。部分中介公司超范圍經(jīng)營(yíng)，且有關(guān)部門(mén)尚未全面推行房屋中介從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證制度，使得中介從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，容易出現(xiàn)違規(guī)操作的情況。

其三，存在合同監(jiān)管不到位的問(wèn)題。中介與房東、租客簽訂的合同往往存在格式條款不合理、權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的情況，而相關(guān)部門(mén)對(duì)合同的監(jiān)管不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致租客和房東的合法權(quán)益均難以得到有效保障。

朝著透明化專(zhuān)業(yè)化轉(zhuǎn)型

記者：針對(duì)托管租賃模式的現(xiàn)存問(wèn)題，應(yīng)如何有效治理？

趙秀池：強(qiáng)化監(jiān)管力度，利用多種手段進(jìn)行監(jiān)管。一方面通過(guò)信用體系進(jìn)行監(jiān)管，推動(dòng)租賃中介提高服務(wù)水平；另一方面要落實(shí)機(jī)構(gòu)備案制度，加強(qiáng)對(duì)中介資質(zhì)和房源的審核；規(guī)范合同條款，禁止不公平條款，明確違約金合理范圍；加大違法行為的處罰力度。

陳思：監(jiān)管層面應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中介機(jī)構(gòu)備案制度，推行房源核驗(yàn)碼機(jī)制，確保房源真實(shí)。同時(shí)，全面推廣租賃合同示范文本，并加強(qiáng)網(wǎng)簽備案管理。維權(quán)層面，需明確投訴受理職責(zé)，暢通12345政務(wù)服務(wù)熱線等渠道，并充分發(fā)揮基層調(diào)解組織作用，構(gòu)建多元、低成本的糾紛化解體系。

記者：租賃市場(chǎng)未來(lái)理想的發(fā)展方向是什么？

孟麗娜：應(yīng)建立統(tǒng)一的租賃服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房源信息的透明化和規(guī)范化，加強(qiáng)數(shù)字化與智能化管理；推動(dòng)房源供應(yīng)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)化，提高服務(wù)質(zhì)量和誠(chéng)信意識(shí)，促進(jìn)服務(wù)品質(zhì)提升與標(biāo)準(zhǔn)化；完善政策制定與行業(yè)監(jiān)管，注重保障租客權(quán)益，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為；推動(dòng)租賃住房的多元化供應(yīng)，如發(fā)展保障性租賃住房等，逐步實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，提升租賃住房的吸引力。

陳思：租賃市場(chǎng)未來(lái)可朝著發(fā)展推動(dòng)“科技+租賃”模式轉(zhuǎn)型，即將大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等前沿技術(shù)深度應(yīng)用于房屋租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)，旨在重構(gòu)租賃體驗(yàn)、提升行業(yè)效率、強(qiáng)化監(jiān)管透明度，最終推動(dòng)行業(yè)從粗放式的“二房東”模式向精細(xì)化的“品質(zhì)服務(wù)”模式轉(zhuǎn)型。針對(duì)當(dāng)前托管租賃的痛點(diǎn)，科技可以在房源真實(shí)性、交易與資金安全、運(yùn)營(yíng)維修服務(wù)、信用體系等方面發(fā)揮作用，從而通過(guò)技術(shù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)更透明公開(kāi)的穿透式監(jiān)管模式。