■鄭偉

官兵咨詢

2020年10月，某部中士小李準(zhǔn)備在老家買房。某樓盤銷售人員在宣傳介紹時，口頭承諾“買頂層送頂樓拓展空間”，即頂層住戶可以打通到頂樓，并通過加蓋澆筑獲得可用空間，小李對此十分滿意。盡管購房合同沒有寫明贈送空間，小李也未在意，與開發(fā)商簽訂購房合同，并支付首付款，購買了一套頂層房屋。手續(xù)辦妥后，開發(fā)商提出與小李簽訂補充協(xié)議，協(xié)議約定小李委托開發(fā)商對房屋進(jìn)行拓展空間改造，并附上改造后拓展空間圖。一年多后，該小區(qū)購買頂層房屋并完成改造的業(yè)主，陸續(xù)收到城管部門通知，頂樓拓展空間屬于違法建筑，應(yīng)限期拆除。小李當(dāng)初買房主要是看中了頂樓拓展空間，現(xiàn)在因違建原因無法改造房屋，他感到失望，不再想要這套房子。小李通過強軍網(wǎng)“律師在線”欄目咨詢：開發(fā)商的這種情況是否屬于欺詐？能否就此主張退房？

律師解讀

民法典第148條規(guī)定，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。要構(gòu)成民法典中的欺詐，需要行為人有欺詐的故意，并且對方是因為行為人的欺詐陷入錯誤判斷，并基于此錯誤判斷作出意思表示。

具體到本案，開發(fā)商是否能因此被認(rèn)定為民法典中的欺詐？商品房銷售過程中，開發(fā)商口頭承諾買房“送入戶花園”“送閣樓”的做法非常普遍，司法實踐中法院普遍認(rèn)為不構(gòu)成民事欺詐，理由是雙方簽訂的購房合同中約定的購房面積未包含承諾贈送的空間。同時，小李還與開發(fā)商簽訂了補充協(xié)議，約定要經(jīng)過改造才能獲得拓展空間?？梢姡_發(fā)商未故意隱瞞銷售房屋的產(chǎn)權(quán)面積，也未隱瞞拓展空間的來源。購房者小李作為完全民事行為能力人，在購房時理應(yīng)仔細(xì)審查房屋的面積、戶型等因素，也應(yīng)清楚拓展空間的來源，因此開發(fā)商的行為不能被認(rèn)定為是民法典中的欺詐，小李也就無法依據(jù)民法典第148條要求撤銷購房合同、達(dá)到退房目的。

官兵購房時，應(yīng)理性看待開發(fā)商“贈送拓展空間”等承諾。依據(jù)民法典第143條規(guī)定，民事法律行為需“不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗”，否則無效。而建筑法和多地房屋使用安全管理相關(guān)規(guī)定，都對建筑工程施工進(jìn)行了明確，如果開發(fā)商和業(yè)主私自約定在已經(jīng)驗收合格的建筑上施工，進(jìn)而改變建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)，可能會因為違反相關(guān)法律法規(guī)，而屬于無效的民事法律行為。

在實踐中，利用“贈送面積”“贈送空間”進(jìn)行銷售宣傳是開發(fā)商的常用手段，而開發(fā)商所謂的“贈送”，很可能是占用業(yè)主共有空間，或者未經(jīng)規(guī)劃部門審批許可，大多屬于違規(guī)操作。開發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險，還常常讓購房者簽訂“委托改造協(xié)議”，將違規(guī)改造轉(zhuǎn)化為購房者自擔(dān)風(fēng)險的行為，最終導(dǎo)致購房者被要求拆除改造空間并恢復(fù)原狀。

在此提醒廣大官兵，購房時要注意查看開發(fā)商是否取得建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等資質(zhì)，細(xì)心留意購房合同中所列內(nèi)容。對于開發(fā)商承諾贈送的面積，最好能夠?qū)懭胭彿亢贤?，?dāng)無法獲得受贈面積時，便可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果受贈面積不能納入購房合同，是否繼續(xù)購買，就需要慎重考慮。

（作者單位：空軍政治工作部信訪和法律服務(wù)室）