官兵來信

2019年春節(jié)期間，我和妻子商量購買一套商品房，以便解決孩子上幼兒園的問題。在一份宣傳資料中，我們看到開發(fā)商標(biāo)明小區(qū)將配套建設(shè)一所甲級幼兒園。我們對此非常滿意，簽訂了購房合同并交付首付款，此后如約履行分期付款義務(wù)。2020年底房子竣工交付時，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)并沒有建設(shè)配套的幼兒園，就找開發(fā)商協(xié)商要求退房。開發(fā)商以“買賣合同中沒有約定幼兒園相關(guān)事宜”為由拒絕退房。請問我們的退房申請能否得到支持？

——聯(lián)勤保障部隊某部士官小胡

專家解答

■彭剛

現(xiàn)實中，有的房地產(chǎn)開發(fā)商為了推銷房產(chǎn)，往往會采取一些不實廣告進行宣傳。根據(jù)民法典規(guī)定，小胡和開發(fā)商之間形成了商品房買賣合同關(guān)系。本案中判斷小胡是否可以要求退房的關(guān)鍵，是看開發(fā)商虛假宣傳的行為是否構(gòu)成違約。根據(jù)2020年修正的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”從上述規(guī)定可以看出，開發(fā)商的承諾是否構(gòu)成合同內(nèi)容需要具備兩個條件：一是開發(fā)商的承諾要明確具體；二是該承諾要對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

本案中,房地產(chǎn)開發(fā)商在宣傳資料中明確載明該小區(qū)內(nèi)設(shè)有一所甲級幼兒園，應(yīng)當(dāng)屬于就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，且十分具體和明確；小胡夫婦買房的決定性因素就是解決孩子上幼兒園的問題，也正是看上了開發(fā)商的這一承諾才決定簽訂買賣合同，應(yīng)當(dāng)可以認定為“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的情形。本案中，開發(fā)商在宣傳資料中關(guān)于設(shè)有幼兒園的承諾符合上述法定條件，即使未載入合同也構(gòu)成合同的內(nèi)容。房屋交付時開發(fā)商沒有兌現(xiàn)該承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)民法典合同編及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，小胡可以選擇向人民法院提起訴訟，請求解除合同、返還已付購房款及利息，并賠償損失。需要提醒的是，購買人遇到這種情況，一定要注意留存證據(jù)，并在簽訂合同時盡量把這類承諾載入合同的補充條款。

（作者系國防大學(xué)政治學(xué)院軍隊司法工作系副教授）