官兵來(lái)信

2018年7月，我在老家與人簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了一套二手房。合同簽訂后，我按照約定支付了首付款，并通過(guò)辦理貸款支付了其余房款?？芍?，賣(mài)方一直不配合辦理過(guò)戶手續(xù)。后來(lái)我了解到，賣(mài)方因涉及其他債務(wù)糾紛，已被他人起訴到法院。請(qǐng)問(wèn)，遇到這種情況我應(yīng)該怎么辦？我能要回已經(jīng)支付的房款嗎？

——南部戰(zhàn)區(qū)陸軍某部士官小陳

專(zhuān)家解答

■江 愉

商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛是官兵常見(jiàn)的法律糾紛之一。按照相關(guān)法律規(guī)定，本案中小陳與賣(mài)方之間構(gòu)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，雙方應(yīng)按照約定履行相關(guān)合同義務(wù)。小陳已如約支付了首付款，并辦理了貸款手續(xù)以用于支付其余房款，完成了付款義務(wù)。此時(shí)，賣(mài)方拒絕配合辦理過(guò)戶手續(xù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。

這種情況下，小陳可以向法院起訴，要求賣(mài)方繼續(xù)履行合同，將房屋過(guò)戶到自己名下；也可以提出解除合同，要求賣(mài)方退還已支付的購(gòu)房款，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。考慮到該房屋可能會(huì)因?yàn)橘u(mài)方的其他債務(wù)糾紛被法院采取查封措施，建議小陳優(yōu)先選擇起訴解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，小陳可以請(qǐng)求法院判令解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同、返還已付購(gòu)房款及利息，并賠償損失。如果查明賣(mài)方在合同簽訂后又將房屋抵押給他人，或者出賣(mài)給第三人時(shí)，還可以要求賣(mài)方承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。為了確保勝訴判決能夠順利執(zhí)行，最終拿回購(gòu)房款，小陳最好在起訴前向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，對(duì)賣(mài)方名下的房產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)采取保全措施。

商品房買(mǎi)賣(mài)屬于重大的民事活動(dòng)，一定要做好事前風(fēng)險(xiǎn)防范。廣大官兵在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要事先核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，最好和賣(mài)方一起到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢?cè)摲慨a(chǎn)是否存在設(shè)立抵押、被法院查封等情況。在雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，可設(shè)立違約條款，對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋的價(jià)款、房款支付時(shí)間、過(guò)戶期限及相關(guān)違約情形進(jìn)行約定，以最大限度保護(hù)自己的權(quán)益。同時(shí)，根據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，雙方可以在合同中約定向不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)買(mǎi)方同意，賣(mài)方對(duì)該房產(chǎn)的處分行為，如抵押或出賣(mài)給第三方等，均無(wú)效。

（作者系南部戰(zhàn)區(qū)陸軍某部法律援助站顧問(wèn)）