珠海市公交花園小區(qū)實現(xiàn)加裝電梯全覆蓋

老舊小區(qū)改造是廣東省十件民生實事之一，事關(guān)群眾獲得感。羊城晚報記者近日從廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，今年以來，廣東扎實推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，截至7月底，全省已開工改造老舊小區(qū)1281個，獲批中央各項資金共計24億元，創(chuàng)歷史新高。

在老舊小區(qū)改造過程中，廣東多地在資金籌措、改造模式等層面發(fā)力創(chuàng)新。在廣州，全省首例業(yè)主籌資自拆自建項目已經(jīng)動工；在佛山，國企深度參與落實無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化理念，打造完整社區(qū)；在珠海，社區(qū)居民參與規(guī)劃，自籌資金改造公共設(shè)施……一批老舊小區(qū)得以煥發(fā)新生機(jī)，居民生活質(zhì)量顯著提高。

政策創(chuàng)新，“吃螃蟹”有章可循

廣州市白云區(qū)黃石花園小區(qū)是一個建設(shè)于20世紀(jì)90年代的大型小區(qū)，常住居民多達(dá)1800余戶。據(jù)社區(qū)工作人員介紹，小區(qū)逾三成居民為60歲以上的老年人，進(jìn)行適老化改造勢在必行。

黃石花園所在的白云區(qū)黃石街道周邊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)資源豐富，年輕就業(yè)者眾多，同時小區(qū)住宅中還包括353套廣州市直管公房（其中66套為閑置公房）。為籌措小區(qū)改造項目資金，并解決后續(xù)管養(yǎng)問題，黃石花園改造創(chuàng)新采用了設(shè)計施工運營一體化模式（EPCO）。這是廣州首次在老舊小區(qū)改造中嘗試該模式。

通過整合閑置的直管公房資源，黃石花園引入不動產(chǎn)管理企業(yè)——愿景集團(tuán)，對小區(qū)改造進(jìn)行投資。企業(yè)在對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共空間等投資改造的同時，也能通過改造、運營、出租閑置直管公房獲得一定收益，并持續(xù)反哺小區(qū)后續(xù)的運營管養(yǎng)。

據(jù)介紹，黃石花園將6個閑置架空層公共空間整體提升改造為小區(qū)居民日常休閑活動、社交休憩的功能區(qū)域。同時，建筑外立面、公共道路、排水及排污管網(wǎng)、小區(qū)綠化等基礎(chǔ)設(shè)施也進(jìn)行了整體提升改造，共提升公共空間約15處、適老化設(shè)施79處。

在花都區(qū)廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造中，一棟并不起眼的5層小樓——集群街2號，則開創(chuàng)了廣東省居民籌資拆危建新的先河。

集群街2號位于花都區(qū)新華街豐盛社區(qū)，始建于20世紀(jì)70年代，房屋本體損壞嚴(yán)重，經(jīng)鑒定為D級危房，居民改造意愿強(qiáng)烈。業(yè)主代表鐘女士是集群街2號3樓的住戶，在她的講述中，漏水、落灰、廚衛(wèi)布局等問題長期影響著一家四口的生活質(zhì)量。

由于微改造已無法解決集群街2號的房屋安全問題，且根據(jù)相關(guān)規(guī)定，老舊小區(qū)微改造資金不能用于危房拆除重建，花都區(qū)決定，以這棟老樓為試點，積極探索多產(chǎn)權(quán)業(yè)主危舊房屋拆除重建路徑，在全市率先出臺危舊房屋拆除重建試點方案，按照“誰受益、誰出資”的原則落實業(yè)主出資責(zé)任。據(jù)估算，集群街2號拆建投資需約800萬元，以居民出資為主，由業(yè)主按4600元/平方米的估算價于2024年3月初完成資金預(yù)繳。

針對原房屋功能不完善、住宅非成套的情況，項目在嚴(yán)格控制增加建筑量的前提下，根據(jù)居民意愿定制化設(shè)計，對非成套住宅進(jìn)行成套化改造，確保每戶獨立成套、戶型方正、日照充足，廚、衛(wèi)面積達(dá)到《住宅設(shè)計規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)。同時，在不減少原戶型套內(nèi)面積、滿足規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，外掛電梯調(diào)整為內(nèi)置電梯，避免增設(shè)電梯侵占外部道路。據(jù)悉，集群街2號項目預(yù)計于2024年年底完成新樓主體工程建設(shè)。

黃石花園、集群街2號改造模式的創(chuàng)新均離不開政策層面的支持。據(jù)悉，2023年5月，《廣州市引入社會資本參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試行辦法》發(fā)布，鼓勵社會資本參與老舊小區(qū)改造項目投資、設(shè)計、建設(shè)、運營和管養(yǎng)等實施工作，通過提供公共服務(wù)和增值服務(wù)，以運營收益反哺社區(qū)管養(yǎng)。2024年7月，《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》印發(fā)，支持通過維修加固或拆除翻建的方式改建危舊房屋。針對危舊非成套住宅和不滿90平方米的成套住宅，允許進(jìn)行成套化改造并適當(dāng)增加建筑面積，以滿足基本生活需求，改善人居環(huán)境?！?/p>

補齊短板，民生設(shè)施惠及老幼

惠景城小區(qū)是佛山市禪城區(qū)最大的住宅小區(qū)，該小區(qū)建于1995年，惠景社區(qū)6500戶居民中，5600戶居住于惠景城小區(qū)?；菥吧鐓^(qū)老舊小區(qū)改造針對基礎(chǔ)設(shè)施老化、功能缺失、配套不完善等民生短板，開展了雨污分流、道路提升、車位規(guī)劃、增設(shè)活動區(qū)等一系列改造，使得小區(qū)公共空間面貌煥然一新。

惠景城小區(qū)共有住宅106棟，其中91棟為無電梯居民樓。隨著近年來老舊小區(qū)加裝電梯工作的持續(xù)推進(jìn)，2024年，《佛山市既有住宅加裝電梯管理辦法》正式印發(fā)，以聯(lián)合審查的方式推進(jìn)電梯加裝方案審批，鼓勵實施“統(tǒng)一規(guī)劃、集中申報、集中聯(lián)審、批量施工”的成片連片加裝電梯模式。得益于此，惠景城小區(qū)目前已建成電梯70部，7部已申請審批，加裝率達(dá)84%。

據(jù)社區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，惠景社區(qū)60歲以上老年居民達(dá)3558名。在微改造過程中，社區(qū)充分利用公共物業(yè)，打造了長者飯?zhí)?、老年大學(xué)、文體課室、圖書自習(xí)室等公共活動空間，并將無障礙坡道、無障礙電梯等適老化設(shè)計融入其中，充分考慮到了老、幼群體的需求。暑假期間，不少居民來到這些公共空間休閑、學(xué)習(xí)。來自周邊學(xué)校、教育機(jī)構(gòu)的志愿者也能夠為社區(qū)的小朋友們帶來陶塑、美術(shù)、電子琴等各類免費的興趣輔導(dǎo)。

居民響應(yīng)，打通改造“最后一米”

“基層工作最難做的是人的工作，實施改造前，我們備案過的議事會就開了60多次，沒有留下記錄的會議也有很多?！敝楹Ｊ行鲁鞘兄行膹V場居民華先生向記者表示，作為建筑設(shè)計行業(yè)從業(yè)者，他在前期便以社區(qū)規(guī)劃師的身份深度參與到了自家小區(qū)的改造工作中。

新城市中心廣場小區(qū)所屬珠海市南村社區(qū)黨委書記林文勝介紹，早在2017年，該小區(qū)的改造就借著業(yè)委會換屆、業(yè)主大會成立的契機(jī)自發(fā)開展。此后，按照居民和議事代表意愿，小區(qū)使用自有的公共資金進(jìn)行了停車場、街角花園、老球場改造以及空調(diào)排水管建設(shè)等一批項目。“公共資金的使用需要經(jīng)過業(yè)主大會、業(yè)委會、議事會、監(jiān)事會的多輪參與，重點用于社區(qū)的公共環(huán)境改造、公共區(qū)域費用等，以保障社區(qū)的良性運轉(zhuǎn)和自我更新?！绷治膭僬f。

從“局外人”到“主人翁”的參與度提升，在多個老舊小區(qū)的改造中都有體現(xiàn)?！艾F(xiàn)在我們小區(qū)每棟樓都裝上了電梯，希望樓道改造也能盡快提上日程?！痹谝呀?jīng)實現(xiàn)加裝電梯全覆蓋的珠海市公交花園小區(qū)，一位居民向記者表達(dá)了對小區(qū)進(jìn)一步改造的期待。據(jù)了解，在這個小區(qū)的改造中，珠海市以政府補貼、財政共擔(dān)等方式調(diào)動居民積極性，對完成電梯加裝的樓棟單元，每臺電梯補貼合計約10萬元，占加裝總花費的20%左右。該小區(qū)所屬梅華街道有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示：“公交花園有不少居民都是公交公司老職工，第一臺電梯加裝以后，其他樓棟的居民也都能看到切實的好處，讓居民觀念從‘要我改’變成‘我要改’?！保ㄓ浾?范晗越）