打文化潮流牌，昔步·統(tǒng)益里正全力招商，目前商戶已入駐七成。周楠 攝

鴻壽坊食集，雅俗共賞的飲食特性吸引各年齡層消費(fèi)群體。周楠 攝

泰來(lái)坊舊改地塊變身普陀MOXY酒店，月底將正式營(yíng)業(yè)。資料圖片

這段時(shí)間，泰來(lái)坊酒店總經(jīng)理王東東已接待了好幾撥現(xiàn)場(chǎng)咨詢。“我以前就住在泰來(lái)坊，聽說酒店要開業(yè)了，我想預(yù)訂我家以前的房間住一晚可以嗎？”咨詢的人都是舊改居民，有的已經(jīng)搬遷至外區(qū)，有的甚至已定居國(guó)外，這次專門坐飛機(jī)回來(lái)。

位于普陀區(qū)江寧路澳門路的泰來(lái)坊城市更新地塊，原是承載著上海記憶的里弄建筑群，如今變身為知名酒店集團(tuán)萬(wàn)豪旗下的普陀MOXY酒店。本月末，這座全國(guó)首家MOXY石庫(kù)門酒店將正式營(yíng)業(yè)。

無(wú)獨(dú)有偶，在長(zhǎng)壽路街區(qū)，已運(yùn)營(yíng)一年半的鴻壽坊、近期煥新的昔步·統(tǒng)益里也是曾經(jīng)的舊改地塊，如今共同構(gòu)成一條小而美的“精致煙火氣”消費(fèi)帶。這些由舊改地塊更新而來(lái)的商業(yè)體，不僅保留了歷史肌理，更通過文旅商體展聯(lián)動(dòng)，探索出一條可持續(xù)的消費(fèi)升級(jí)路徑。

記者調(diào)查走訪普陀長(zhǎng)壽路街區(qū)，試圖探尋城市更新如何激活消費(fèi)新亮點(diǎn)？

入住石庫(kù)門酒店

感受天井里休閑時(shí)光

泰來(lái)坊始建于20世紀(jì)30年代，由新仁紀(jì)營(yíng)造廠出資建造，是上海晚期石庫(kù)門里弄建筑的縮影。近百年來(lái)，這里曾被用作居民住宅和沿街商鋪，卻因歲月侵蝕逐漸褪色：狹窄的弄堂、斑駁的外墻、老化的設(shè)施，讓這片歷史街區(qū)一度陷入沉寂。

為喚醒城市記憶、改善居民生活，地塊舊改完成后，在普陀區(qū)政府的統(tǒng)籌下，普陀西部集團(tuán)對(duì)泰來(lái)坊啟動(dòng)了更新改造。

西部集團(tuán)下屬城市更新公司副總經(jīng)理邵子龍告訴記者，更新前，該地塊的里弄街巷空間肌理清晰完整，石庫(kù)門建筑風(fēng)貌具有一定的典型性。更新改造方案以“保留地塊肌理，重塑建筑風(fēng)貌，傳承歷史記憶，激活城市活力”為原則，旨在實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面、輻射周邊的城市更新目標(biāo)。

改造后的泰來(lái)坊，最引人注目的當(dāng)數(shù)萬(wàn)豪集團(tuán)MOXY品牌入駐。MOXY酒店是一個(gè)精品生活方式品牌，專為千禧新生代旅行者打造。

記者看到，MOXY酒店的大理石門頭保留原始建筑風(fēng)貌和肌理，復(fù)刻泰來(lái)坊原始牌樓的細(xì)節(jié)。酒店整體呈現(xiàn)石庫(kù)門風(fēng)格，以經(jīng)典的青磚灰瓦為主色調(diào)，融入現(xiàn)代線條，既復(fù)古又時(shí)尚。

泰來(lái)坊周邊區(qū)域作為中國(guó)近代民族工業(yè)發(fā)祥地，曾經(jīng)紡織廠、印染廠、啤酒廠等云集，設(shè)計(jì)保留了不少獨(dú)特的工業(yè)元素，比如工廠印象涂鴉、鋸齒風(fēng)格裝飾品等?！熬频曛鞔蚝Ｅ晒I(yè)風(fēng)，要讓客人入住時(shí)，既能觸摸1930年的磚墻，又能感受2025年的心跳。”王東東說。

酒店大堂內(nèi)，兩層樓高的大片落地窗帶來(lái)通透的視野。臺(tái)球桌、老式電話，方形廚房酒吧、十余個(gè)休閑座椅帶來(lái)開闊的交友空間；沿著一樓復(fù)古旋轉(zhuǎn)樓梯向上，還可看到鑲嵌著石庫(kù)門雕花元素的圖書館、會(huì)議室和健身房。酒店擁有92間風(fēng)格迥異的客房，包括一樓庭院房和五樓四米挑高房，價(jià)格從600元—1000余元/天不等。入住庭院房的客人，可以坐在庭院的椅子上，感受石庫(kù)門天井里的休閑時(shí)光。頂樓部分房型，還1:1還原了老虎窗結(jié)構(gòu)。

值得一提的是，酒店一樓的酒吧、咖啡廳、餐飲倡導(dǎo)開放式理念，不僅服務(wù)于酒店住客，還向居民開放，讓酒店與街區(qū)更好地融為一體。王東東說：“酒店距離上海火車站約1.4公里，步行可達(dá)地鐵站及街區(qū)內(nèi)各商業(yè)體。開業(yè)后，有望成為不少游客的入滬第一站?！?/p>

開放式街區(qū)設(shè)計(jì)

將社區(qū)商業(yè)帶入日常

如果上海普陀MOXY酒店的客人在周邊逛逛，15分鐘內(nèi)就可以走到鴻壽坊、統(tǒng)益里，無(wú)論是品嘗咖啡、小酌一杯，還是吃頓美餐、曬曬太陽(yáng)，都是不錯(cuò)的選擇。

仔細(xì)觀察會(huì)發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)商業(yè)體往往以“封閉式盒子”形態(tài)存在，而長(zhǎng)壽街區(qū)的更新項(xiàng)目，不僅MOXY酒店采用開放式理念，鴻壽坊、統(tǒng)益里更是采用開放式街區(qū)設(shè)計(jì)，形成“商業(yè)+社區(qū)+公共空間”的融合格局。

瑞安房地產(chǎn)鴻壽坊項(xiàng)目總經(jīng)理王瑩說，很多老上海人對(duì)長(zhǎng)壽路頗有感情。大自鳴鐘一帶，曾經(jīng)商肆繁榮、人聲鼎沸，是滬西重要的商業(yè)中心；亞新生活廣場(chǎng)曾領(lǐng)風(fēng)氣之先，舉辦的張信哲演唱會(huì)萬(wàn)人空巷……曾經(jīng)的繁華與懷舊，成為開發(fā)商與商家選擇長(zhǎng)壽路的重要原因，而打破物理邊界，實(shí)現(xiàn)人流共享，將成為重新激活長(zhǎng)壽路的關(guān)鍵。

有趣的是，石庫(kù)門里弄的魚骨狀肌理，本身就為商業(yè)的開放提供了天然條件。

在鴻壽坊，1933年始建時(shí)的魚骨狀肌理石庫(kù)門里弄結(jié)構(gòu)被保留下來(lái)，紅色屋頂延續(xù)了舊改之前的屋頂顏色和樣式，門頭的花紋保留了ArtDeco建筑經(jīng)典的裝飾元素，從老房子回收的紅色陶土磚構(gòu)成鴻壽坊食集的主要面貌……在王瑩看來(lái)，從古至今，人們對(duì)于舒適的街區(qū)尺度并沒有變化，因此鴻壽坊以開放的方式延續(xù)了西康路、新會(huì)路的小街區(qū)尺度。但生活方式改變了，商業(yè)業(yè)態(tài)就要多元、迭代。人們可以從任何一個(gè)地方進(jìn)入鴻壽坊，只是單純逛逛，卻可以讓一家四代人都找到自己的喜好。

在占地面積更小的昔步·統(tǒng)益里，為了在傳承海派里弄建筑的歷史文脈與新生活、新腔調(diào)之間尋求平衡，西部集團(tuán)采用拆除新建、構(gòu)件保護(hù)、增加地下空間等方式進(jìn)行更新改造，頗具里弄特色的魚骨狀街道格局將三片建筑有機(jī)串聯(lián)為整個(gè)步行街區(qū)，最終成為功能完備的商業(yè)辦公復(fù)合地標(biāo)。

這種融合現(xiàn)代商業(yè)與歷史風(fēng)貌，以開放的煥新方式與在地文化、在地風(fēng)貌、在地環(huán)境共存，將社區(qū)商業(yè)氛圍重新帶入市民日常。數(shù)據(jù)顯示，自2023年9月開業(yè)以來(lái)，鴻壽坊以1.5萬(wàn)平方米的空間實(shí)現(xiàn)日均客流超2.7萬(wàn)、年接待量逾千萬(wàn)人次的網(wǎng)紅效應(yīng)。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，以鴻壽坊為“活力原點(diǎn)”，大約30%的客流會(huì)順訪周邊商業(yè)體，人氣和流量沿長(zhǎng)壽路不斷延展，形成消費(fèi)鏈。

采用差異化競(jìng)爭(zhēng)

用分層策略抓住客群

從業(yè)態(tài)上看，“吃”幾乎占據(jù)了鴻壽坊商業(yè)業(yè)態(tài)的90%。沿街區(qū)域定位為“日咖夜酒”形態(tài)，引入精品咖啡館、小酒館、精致餐飲等，為追求潮流生活的群體提供豐富多元的體驗(yàn)。

雅俗共賞的飲食特性，呈現(xiàn)在鴻壽坊的食集小店里。美式街頭漢堡店和意大利牛肚包中間是膠東海鮮水餃，潮汕本地鹵味店鄰居是本地糖炒栗子鋪，轉(zhuǎn)身還能買上現(xiàn)炒葵瓜子，或者坐在養(yǎng)生茶飲店喝上一杯。

美式餐飲chili's的店長(zhǎng)Jay告訴記者，自開業(yè)以來(lái)，餐廳生意一直很好，工作日營(yíng)業(yè)額達(dá)到2萬(wàn)元左右，周末可達(dá)4萬(wàn)元左右?！艾F(xiàn)在我們的消費(fèi)者年齡跨度很大。白領(lǐng)中午來(lái)吃飯，老年人來(lái)喝下午茶，年輕人晚上來(lái)喝酒，周末則接待親子家庭?！?/p>

主打上海菜的餐廳“杜九月”則吸引老年客群。工作日下午1時(shí)30分左右，記者看到，這里的上座率依然有五成，其中八成以上為老年人。住在江寧路上的戴芳阿婆說，自己幾乎每周都要和老伴來(lái)吃一次，招牌魚頭是必點(diǎn)的菜，兩人一頓花費(fèi)200元左右?！拔蚁矚g逛鴻壽坊，這里每天都很熱鬧，吃完飯我們還會(huì)順便買點(diǎn)菜、帶幾個(gè)蔥油餅回家?！?/p>

打文化潮流牌，則是昔步·統(tǒng)益里在長(zhǎng)壽路商圈中的差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。由于商業(yè)體量較小，很多商鋪都采用復(fù)合型業(yè)態(tài)。邵子龍介紹，眼下，昔步·統(tǒng)益里正全力招商，商戶已入駐七成。入駐這里的各類店鋪中，普陀區(qū)首店的比例為100%，全市首店的比例超過五成。

比如，全國(guó)首家由加拿大駐滬領(lǐng)事館推薦的“StyleCanada”加拿大戶外用品集合店鋪，在開業(yè)之初就辟出場(chǎng)地打造“早C晚A”的休閑餐飲空間，讓市民走進(jìn)店鋪社交，帶動(dòng)產(chǎn)品銷售額增長(zhǎng)。該店店長(zhǎng)介紹：“店鋪的目標(biāo)就是提供北美的輕松生活方式。我們將根據(jù)顧客喜好不斷調(diào)整商品?！?/p>

正在試營(yíng)業(yè)的祁彩源青藏文化演藝餐吧，除了可以吃到牦牛壯骨湯、冬蟲夏草紅菇雞湯、酥油茶等特色餐飲，還特設(shè)演藝舞臺(tái)，晚上7時(shí)至10時(shí)，由專人表演青藏歌舞。客人有興致，也可以一起歌舞。

即將開業(yè)的ESEE BAR&LOUNGE，是國(guó)內(nèi)知名模特經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)打造的復(fù)合藝術(shù)空間，集紅酒雪茄吧、藝術(shù)展廳和品質(zhì)餐飲為一體。

長(zhǎng)壽路上原永樂電器所在地，如今變身長(zhǎng)壽里：品味清真西北菜，日營(yíng)業(yè)額超過10萬(wàn)元，凈素包子永遠(yuǎn)排著長(zhǎng)隊(duì)；189廣場(chǎng)主打“親子牌”，周末攀巖館客流超700人次；亞新生活廣場(chǎng)采用“白天銀發(fā)經(jīng)濟(jì)+晚上夜經(jīng)濟(jì)”的分層策略，精準(zhǔn)抓住客群。

昔步·統(tǒng)益里的火浪烤肉合伙人James告訴記者，街區(qū)活動(dòng)常常能帶來(lái)跨區(qū)客流，會(huì)有浦東、楊浦等區(qū)的消費(fèi)者專程過來(lái)打卡。

居民們發(fā)現(xiàn)，煙火氣十足的長(zhǎng)壽路漸漸回歸，而且更精致了。

打造鄰里社交場(chǎng)

吸引客群“情感消費(fèi)”

如果說，石庫(kù)門更新保留了歷史記憶，吸引居民游客前來(lái)“情感消費(fèi)”，那么，街區(qū)的文旅商體展聯(lián)動(dòng)，則帶來(lái)新鮮感，制造了更多消費(fèi)場(chǎng)景。

拿鴻壽坊來(lái)說，4月22日啟動(dòng)的2025天地綠動(dòng)生活節(jié)，將持續(xù)兩個(gè)月，聚焦“可持續(xù)社區(qū)生活方式”理念，深度鏈接全齡段居民需求。其間，“綠動(dòng)國(guó)潮咖啡節(jié)市集”，以咖啡文創(chuàng)周邊、互動(dòng)游戲、綠色有機(jī)農(nóng)場(chǎng)風(fēng)物等攤位，打造都市輕自然空間；“煙火市集”及“好綠友游園會(huì)市集”，則通過玩具周邊、非遺手作、趣味童年游戲等環(huán)節(jié)，傳遞松弛自在的生活態(tài)度。

王瑩表示：“商業(yè)體的開業(yè)只是開始，需持續(xù)調(diào)整業(yè)態(tài)，進(jìn)行長(zhǎng)期主義運(yùn)營(yíng)，否則所謂的網(wǎng)紅可能只是曇花一現(xiàn)。而文旅商體展聯(lián)動(dòng)，不僅可以提升消費(fèi)，也能打造人本友好的鄰里社交場(chǎng)，形成街區(qū)與社區(qū)共生的形態(tài)。”

鴻壽坊將每月28日定為會(huì)員日，提出“1%消費(fèi)捐”計(jì)劃，鼓勵(lì)消費(fèi)者將小票捐出，鴻壽坊將其面額的1%用于長(zhǎng)壽社區(qū)公益，如為孤老送米油等，增強(qiáng)社區(qū)認(rèn)同。

2025上海國(guó)際咖啡文化節(jié)期間，普陀區(qū)將咖啡文化與中國(guó)旅游日相結(jié)合，推出“啡嘗蘇州河”藝術(shù)生活季，屆時(shí)，鴻壽坊、昔步·統(tǒng)益里等都會(huì)參與。今后，昔步·統(tǒng)益里還將設(shè)立“藝術(shù)社交客廳”，聚焦文化潮流活動(dòng)，打造一個(gè)集文化藝術(shù)、餐飲娛樂、特色零售于一體的海派精品文化潮流街區(qū)。

長(zhǎng)壽路街道黨工委書記王遠(yuǎn)華介紹，街道搭建平臺(tái)，牽頭成立長(zhǎng)壽路城市更新臨時(shí)黨委，定期組織商戶學(xué)習(xí)交流，普陀區(qū)相關(guān)委辦局、街道負(fù)責(zé)人參加，隨時(shí)幫助解決問題。長(zhǎng)壽街區(qū)的商業(yè)體目前形成聯(lián)動(dòng)、共生生態(tài)，與不久前剛剛升級(jí)的長(zhǎng)壽公園、長(zhǎng)壽社區(qū)衛(wèi)生中心等一起，共同提升“15分鐘社區(qū)生活圈”的居民獲得感。

隨著時(shí)間變遷和城市拓展，上海一部分石庫(kù)門里弄已從曾經(jīng)的居住功能向其他功能轉(zhuǎn)化。在上海社會(huì)科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)研究所研究員萬(wàn)勇看來(lái)，通過城市更新并植入新業(yè)態(tài)，將其打開成為公共性的文旅、商業(yè)載體，既保留煙火氣，也能讓更多尋常百姓進(jìn)入，體驗(yàn)其歷史肌理，重構(gòu)消費(fèi)生態(tài)，是值得借鑒推廣的方式。（記者 周楠）